Buna ziua, cand vinzi un teren agricol, (TERENUl NU ESTE INSCRIS IN CARTEA FUNCIARA, ESTE INREGISTRAT DOAR LA PRIMARIE). Ce obligatie are vanzatorul sau cumparatorul? Trebuie mai întâi să anunte persoanele care se invecineaza cu locul ce urmeaza a fi vândut, trebuie sa dea semnatura vecinii? Exista ceva reglementat prin lege? Cum o găsesc? Se aplica dreptul de preemtiune daca nu este inregistrat in cf?
Ordonare:
După relevanţă
In cazul acestei vanzari se aplica dreptul de preemptiune si trebuie sa anunti vanzarea, notificand preemptorii si afisand un oferta de vanzare la primarie.
Vanzarea este reglementata de art. 1730 - 1740 Cod civil si L.17/2014, cu md. si compl. ulterioare.
RăspundeCand am intrebat la primarie mi s-a spus ca nu se aplica deoarece terenul nu este inscris in cartea funciara si oricine vrea sa cumpere se aplica legea primul venit primul servit. (Am un teren in extravilan si voiam sa cumpar mai departe terenul vecinului, iar o alta persoana a fost mai rapida ca mine si a cumparat dansul fara ca eu sa stiu. Daca s-ar aplica legea eu as fi avut prioritate in fata lui pentru ca sunt vecin de loc. Mai pot face ceva in cazul acesta? El a apucat sa isi treaca locul la primarie pe numele dansului.)
Răspunde
Cred ca este o interpretare gresita a legii, preemptiunea se aplica in cazul tuturor terenurilor din extravilan, chiar daca nu sunt inscrise in CF.
Ai putea depune o cerere de chemare in judecata pentru anularea contractului de vanzare-cumparare. Inainte de a o face iti recomand sa vorbesti cu un avocat, mai ales unul specializat in materia contractelor de vanzare-cumparare.
In primul rand, daca terenul nu este inregistrat la cartea funciara pe numele vanzatorului (nu exista teren sa nu fie inscris la C.F. pe numele unei persoane, institutii), acesta nu se poate vinde cu acte legale. Vanzarea se poate face doar de proprietar – cel trecut in cartea funciara. Pentru ca sa fie vandut in mod legal acesta trebuie sa fie vandut cu acte autentice (facute de un notar). Pe ce baza spune primarul ca s-a facut vanzarea, daca nu este inscris in cartea funciara, stiind ca nici un notar nu incheie un contract de vanzare-cumparare a unui teren fara extras de carte funciara si mai nou, fara ca acesta sa fie masurat si inscris in sistemul online al cadastrului?
Ceea ce s-a vandut - cumparat a fost folosinta, deoarece la primarie, in registrul agricol, se inregistraza dreptul de folosinta. Dreptul de proprietate se inregistreaza la cartea funciara.
Ceea ce fac unele primarii, trecand terenul pe numele altei persoane fara sa aiba documente autentice, este semilegal. Dar..., inca odata spun: la primarii se inregistreaza doar dreptul de folosinta.
In concluzie, ceea ce s-a facut nu este vanzare-cumparare de proprietate, ci doar a dreptului de folosinta. Ori acest lucru nu poate fi contestat, nefiind prevazut de nici o lege.
Daca schimbarea proprietarului in registrul agricol s-a facut pe baza unor documente de mana, poate fi considerata vanzare mascata. Aceste documente (contract de vanzare-cumparare) sunt nule de drept. Trebuie sa discuti cu un avocat care este specializat in fond funciar.
Bună, trebuia afisat la primarie un anunt indiferent de inscrierea in CF.
Poti face plangere, nerespectarea dreptului de preemptiune e contraventie sanctionata cu 50.000-100.000 lei.
Si ce scrie in anunt? Ca acolo trebuie trecut nr. CF, nr. parcelei si alte date cadastrale.
Apoi, amenda este de acum 117-18 ani. Acum nu mai lucram cu asemenea sume (cu banii vechi).
Bună, e vorba de lei noi.
Găsești în legea 17 ce trebuie sa conțină anunțul.
Vânzările fără înscriere în CF sunt valabile doar între părți, deși mi-e greu să cred că un notar încheie un asemenea act.
Se putea încheia totuși în frauda lui un antecontract sub semnătură privată cu predarea folosinței, urmând ca vânzarea să se facă la o data nedeterminata, probabil asa au procedat.
Ai dreptate cu amenda. Dar si antecontractul se incheie la notar. Nu vad un notar sa faca un act ilegal. Extrasul din cartea funciara sau documentatia tehnica cadastrala este obligatorie si la antecontract.
Incheierea unui antecontract sub semnatura privata nu este fraudulos, el este nul de drept.
Daca luam de bune cele spuse de primar, mai mult ca sigur estee un fel de arendare - vanzarea folosintei.
Bună, antecontractele se incheie valabil si sub semnatura privata si se poate pronunța si hotarare care sa tina loc de contract in baza unui antecontract sub semnatura privata, e un RIL din 2017. Doar intr-o scurta perioada a anului 2013 s-au incheiat antecontractele doar in forma autentica, dar acea prevedere a fost abrogata.
Antecontractele, de obicei, se incheie tocmai in vederea obtinerii documentatiei cadastrale, ar fj absurd sa fie necesara pentru incheierea sa. 
Chiar eu am cumpărat un imobil pentru care promitent vanzatorul nu avea cadastru la momentul incheierii antecontractului si antecontractul l-am incheiat in forma autentica.
Notarul nu incheie antecontract autentic daca nu are extras din cartea funciara sau documentatie cadastrala. Incearca. Daca nu are asemenea documente ce scrie in antecontract: ce se promite a fi vandut-cumparat? Terenul de langa lelea Floare?
Nu, antecontractele nu se incheie pentru obtinerea documentatiei cadastrale ci pentru a se asigura ca vanzarea va fi facuta catre cel care vrea sa-l cumpere, parte in antecontract, iar vanzatorul este asigurat ca acel cumparator vrea sa-l cumpere cu adevarat.
De existenta documentatiei cadastrale (CF) - pe care o obtine notarul de la Biroul cadastral sau cel de CF - trebuie sa se preocupe vanzatorul inainte de a incepe demersul actiunii de vanzare.
Bună, de obicei una dintre părți își asumă obligația de a realiza formalitătile pentru intabularea imobilului, nu este necesar asa ceva pentru antecontract, nici măcar pentru vânzare nu este obligatoriu, dar intr-adevar majoritatea notarilor nu incheie astfel de contracte de vanzare, cu antecontractele nu au nicio problema.
Mai mult, legea de punere in aplicare a codului civil a suspendat efectul translativ de proprietate, respectiv conditia intabularii, pentru transmiterea drepturilor tabulare pana la finalizarea lucrarilor cadastrale.
Mai mult aici: https://legestart.ro/......autentica/
Cred ca nu am fost inteles.
Toate terenurile sunt intabulate. Difera doar cine este proprietarul trecut in CF. Eu l-am gasit pe strabunicul din partea mamei. Mai greu este cu constructiile, deoarece unele nu au fost intabulate niciodata. Casa socrului nu figura in nici o CF.
Pentru a incheia un antecontract trebuie sa cunosti datele cadastrale ale terenului. Si la constructii trebuie, dar se pot folosi si alte date (mai putin la cel autentic).
Nici un notar nu incheie antecontract si contract de vanzare-cumparare daca nu are extras de CF sau documentatie cadastrala. Eu am incercat la 3 notari sa vand terenul forestier obtinut cu titlu de proprietate. Nu am putut pana nu am inscris titlul de proprietate la cadastru. La cadastru nu a vrut sa il inscrie pana ce nu a fost masurat, desi fusese masurat cand s-a eliberat titlul de proprietate. De asemenea a trebuit sa cer Ocolului Silvic (ca preemtor prioritar) sa-mi transmita daca vrea sa-l cumpere sau nu, apoi anunt la primarie pentru ceilalti preemtori.
Ceea ce stipuleaza ICCJ este valabil doar la incheierea unui act autentic care sa tina loc de contract. Actele notariale nu se supun acestei decizii a ICCJ.
In schimb, a fost anulat art.20 din Legea nr.17/2014 care prevedea doar antecontract autentic, prin Decizia CCR nr. 755/2014.
Bună, sunt foarte multe terenuri extravilane ce nu au fost inscrise in CF niciodată, de unde ideea că toate sunt inscrise?
Tu ai spus că antecontractul trebuie încheiat la notar sub sancțiunea nulității absolute, eu ti-am spus ca nu e adevarat, acum nu mai inteleg sincer ce spui.
Ai fost vreodata intr-o arhiva de CF? Toate terenurile sunt inscrise, doar ca nu sunt actualizati proprietarii. Eu am scos extras de CF dupa toate terenurile bunicilor.
Cu antecontractul ti-am dat dreptate, dar nu pe baza deciziei ICCJ, ci pe baza deciziei CCR care a modificat Legea 17/2014.
Răspunsul este publicat...
Te rugăm să aştepţi ca răspunsul tău să fie trimis spre publicare.
